2025年03月19日

マンション競売を防ぐための任意売却と早期対応のポイント

予期せぬ環境の変化などで住宅ローンの返済が滞り、やむを得ずマンションを手放す場合でも、できれば競売ではなく、できるだけ「早く」「高く」自分で売却できた方がいいですよね。競売は、市場価格よりも低い金額で売却されることが多く、所有者にとって大きな損失となるだけでなく、精神的にも大きな負担になってしまいます。

そんな時、任意売却という方法が使えれば、マンションを競売よりも有利な条件で手放せる可能性があります。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関）の同意を得て、所有者自身で不動産を売却する手続きのことです。そこで今回は、競売を防ぐための任意売却と、その成功のために押さえておきたい早期対応のポイントについてお伝えします。

任意売却の仕組み

通常住宅ローンを組むときは、購入したマンションなどの不動産を担保に金融機関から融資を受けます。しかし、一般的には6ヶ月程度ローンの返済が滞ると、金融機関が裁判所に申し立て、債務者の財産を差し押さえ、債権を回収するためにマンションが競売にかけられます。そのように、返済が滞ってしまう恐れがあるときに、マンションの競売を防げるのが、任意売却です。

任意売却は、マンションが競売にかけられる前に不動産会社の査定金額の下、購入希望者と売買契約を結びます。その売買金額をローンの返済に補填し、残高は債務者がこれまで通り返済していきます。

任意売却は競売と比べ多くのメリットがある方法ですが、利用するには必要な条件もあるので、これから書く内容をよく読んで、ぜひ役立ててくださいね。

任意売却と競売の違い

任意売却とは何かがわかったところで、競売との違いは何かお伝えしていきます。

任意売却は金融会社の承諾が必要

競売は金融機関が裁判所に申し立てをしてマンションを競売にかけます。一方、任意売却は、裁判所を通さず、金融機関の同意の下、マンション所有者が不動産会社を通して売却する方法です。そのため、任意売却を行うには、金融機関の承諾が必要です。

また、売却金額を補填してもローンの残債が残ってしまう場合、自己資金で一括返済しきれなくても、一定の条件の元、抵当権を解除してもらうことが可能です。

任意売却は売却金額が競売より高い

マンションが競売にかけられる場合、買主が購入前に内覧できないことや、物件の情報公開から入札開始までの期間が短いことから、市場価格よりも3割～4割程度売却金額が安くなってしまいます。しかし、任意売却の場合は通常の不動産売買と同様の扱いなので、競売よりも高い市場価格で売却できます。

個人情報が守られる

競売の場合は、裁判所の競売情報などで売主の情報が公開されます。そのため、売主の金銭状況が外部に知られてしまう恐れがあります。そういったリスクを抑えたい方にとって任意売却なら安心してマンションを手放せます。

残債務に対する支払いの相談ができる

マンションが競売にかけられる場合、売却金額はローンの返済に充て、残債は通常一括返済を求められます。残債が多ければ多い程、自己資金ではどうにもできず自己破産に至ることも少なくありません。しかし、任意売却なら金融機関との協議が可能なため、経済状況を共有したうえで無理なく返済していけるよう負担を軽減できます。　