初心者にやさしい、不動産の媒介契約の基礎知識と種類を解説

初めて不動産を売りたい時、媒介契約ってなんだろう、どんな種類があるのだろう、と気になりますよね。不動産の査定をしたあと、本格的に販売活動を依頼するとなれば不動産の媒介契約を結ぶのが一般的です。

この媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と、3種類もあります。どれも聞き慣れない用語かもしれませんが、どの契約形態を選ぶかによって販売期間、取引価格、売主に課せられる制限などが大きく変わってきてしまいます。

何を持って「不動産売却に成功した」というかは、売主さんの数だけ答えが異なります。たとえば「時間がかかってもいいからとにかく早く売りたい」「相場以下でもいいから早急に現金化したい」「近所の人や知人には秘密で売却したい」などがありますが、このように売主さんの希望はさまざまです。

そこで今回は、不動産売却における3種類の媒介契約はそれぞれどのような特徴があり、どんな人に向いているのか、媒介契約でよくあるトラブルについてお伝えします。

不動産売却における媒介契約の種類

不動産売却において、所有者（売主）が自力で買主を探して、個人間での売買契約を成立させるのは難易度が高いですよね。

そこで、大抵の人は不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶと、不動産会社が売主の代わりに販売活動をおこない、買主を探してくれます。さらに、売買契約や所有権移転登記など、専門性の高い手続きもサポートしてくれるため、初めての不動産売却でも安心です。

ここでは、3種類の媒介契約の特徴について解説します。媒介契約の決定権は売主にあるので、それぞれの違いを理解し、ご自身に最適な契約を探してみてください。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、一つの不動産会社のみと契約し、その不動産会社が販売活動をおこなう契約形態です。

なお、その不動産会社が見つけた買主としか売買取引できません。つまり、契約期間中にほかの不動産会社と媒介契約を締結することはできず、売主が自分で買主をみつけて売買取引をすることも認められていません。

売主には制限が多くありますが、不動産会社は売主に対して1週間に1回以上のペースで販売活動の進捗報告をするよう義務付けられています。さらに、媒介契約締結から5日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が必要です。

レインズに登録すると、全国に物件情報が開示されて多くの人の目に留まるようになるため、購入希望者が見つかりやすくなります。

3種類の媒介契約のなかで最も制限が多いですが、不動産会社からこまめに進捗状況を共有してもらえるため積極的に販売活動をおこなってもらえる可能性が高いです。

「早く物件を売却したい」「相場より高く売りたい」「条件が悪いから売れ残ってしまいそうで不安だ」という人に向いています。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一つの不動産会社のみと契約し、その不動産会社が販売活動をおこなう契約形態です。なお、所有者が自力で買主をみつけた場合、個人取引が認められます。

専属専任媒介契約ほど厳しい制限はありませんが、契約期間中にほかの不動産会社との媒介契約は認められません。代わりに、不動産会社は売主に対して2週間に1回以上のペースで販売活動の進捗報告をする義務があります。また、媒介契約締結から7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が必要です。

3種類のなかでは中間に位置するため、不動産会社による積極的な販売活動が期待できる一方で、個人取引が可能という自由度があります。

親族や友人などが買主になる可能性が残っている人に向いています。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時契約でき、所有者が自力で買主をみつけた場合は個人取引が認められる契約形態です。

専属専任契約や専任媒介契約とは異なり、契約期間中にほかの不動産会社にも媒介契約の依頼ができます。仲介手数料は、売買取引が成立したときに発生するため、利益を巡って販売活動の競争率を高められる可能性があります。

一方で、他社に先を越されると時間や労力の無駄になるため、どの不動産会社からも販売活動に力を入れてもらえないリスクも懸念されます。

3種類の媒介契約のなかで唯一、指定流通機構（レインズ）への登録は義務付けられていません。よって、周囲に物件を販売していることを知られずに済みます。

「できるだけ制限なく販売活動をしたい」「近所の人や知人に不動産を売却しようとしていることを知られたくない」という人に向いています。

不動産売却の媒介契約でよくあるトラブル

不動産売却では、たくさんの専門知識が飛び交うからこそ、不安を抱く売主は多いです。知識がなくても安心して売買取引を成立させるためには、どのようなトラブルが起こりうるのか把握しておく必要があります。

ここでは、媒介契約におけるよくあるトラブルとその解決方法について解説します。

媒介契約を解除したら営業費用を請求される

通常の媒介契約では、売主都合で契約解除した場合、営業費用（販売活動で発生した諸費用）を請求される可能性があります。「売買取引が成立しなければ、売主が払う費用はない」と誤解したまま契約してしまう人も多いです。

媒介契約の目的は売買取引の成立であり、自由度の高い一般媒介契約であっても支払いが生じる可能性があります。予期せぬ出費を避けるためにも、媒介契約書の「違約金に関する特約」はしっかりと読むようにしてください。

媒介契約が自動延長される

媒介契約書に「契約満了と同時に自動延長する」との特約が記載されている場合があります。自動延長されて困るケースはあまりないものの「契約形態を変えたい」「ほかの不動産会社に依頼したい」などと考えている人は、困ってしまいます。

不動産会社から契約書の内容に則り、契約を更新するように迫られる可能性があります。宅地建物取引業法では「売主の申し出がない限り更新できない」と定められています。知識不足の売主を狙って、契約を延長するよう促す悪質なケースがありますが、売主には拒否権があることを知っているだけでも損するリスクを軽減できます。

また、こういったトラブルに巻き込まれないためにも、口コミや評判を見て信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。