2025年11月26日

セットバック物件の買取を成功させるために売り手が注意すべきこと

セットバック物件の買取を考えると、「自分の土地は対象になるのだろうか」と不安に感じますよね。特に不動産を売却する際にセットバックの条件を正しく理解していないと、買取価格が想定より低くなったり、契約がスムーズに進まなかったりすることがあります。

都市部や旧住宅地では、前面道路の幅が4メートル未満のために、敷地の一部を道路として提供する“セットバック”が求められるケースも少なくありません。ただし、セットバック物件の買取における注意点を事前に押さえておけば、売り手としての不利を防ぎ、納得のいく条件で売却することが可能です。

そこで今回は、セットバックを伴う物件の買取を成功させるために意識したい3つのポイントを解説します。

なぜセットバック物件が売り手にとってハードルとなるのか

セットバックを伴う買取で注意すべきなのは、建築基準法第42条2項により、前面道路が4メートル未満の場合には道路中心から2メートル以上の後退が必要になる点です。このセットバック部分は「道路扱い」とされるため、建物を建てることも土地面積に含めることもできません。

結果的に有効宅地面積が減少し、建ぺい率や容積率にも影響するため、査定額が下がる要因となります。セットバック物件の買取では、こうした制限を踏まえたうえで交渉を行うことが重要です。

次の3つのポイントを押さえ、条件を明確に示せば、買主の信頼を得て価格を維持できる可能性が高まります。

セットバック物件を売却する前に、敷地が「42条2項道路」に面しているかを役所の建築指導課で確認しましょう。必要な後退距離や整備負担、補助金の有無などを把握することで、売却時のトラブルを防げます。

また、測量図が古かったり境界が不明瞭だったりすると、買主が「手間がかかる」と判断して価格を下げる場合があります。

セットバックを伴う土地の買取では、後退後の建築可能面積を明確にしておくことが大切です。セットバック後の有効宅地面積や再建築の可否を示した資料があれば、買主の不安を解消し、価格交渉を有利に進められます。

不明点を残したままだと、「再建築不可」と誤解され、買取額が想定より下がるケースもあるため注意しましょう。

セットバック物件の買取に対応している会社でも、査定基準やリスク判断は異なります。そのため、複数社に査定を依頼し、条件・価格・対応スピードを比較することが大切です。

特に「セットバック物件買取可」などと明記している専門会社なら、制度や税制にも詳しく、交渉がスムーズに進みます。売り手が積極的に情報を整理して提示することが、最終的な査定アップにつながるのです。

さて今回は、売り手がセットバック物件の買取を成功させるために押さえておきたいポイントをお伝えしました。

セットバックがある物件は、確かに有効宅地面積が減ったり建築制限を受けたりするため、買取価格に影響を与えることがあります。しかし、前面道路の種別確認や有効面積の把握、再建築条件の整理をしておけば、価格交渉で不利になることはありません。

さらに複数社へ査定を依頼し、条件を比較することで、より納得できる買取につなげられます。セットバックを伴う物件であっても、正しい理解と準備を行えば、資産価値を最大限に引き出すことが可能です。

焦らず一つひとつ確認を重ね、信頼できるパートナーと共に最善の買取を目指しましょう。